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Outdoor e normativa edilizia: intervista all’avvocato Mario Petrulli

Outdoor e normativa edilizia: intervista all’avvocato Mario Petrulli

Dare vita al proprio spazio outdoor è un’esperienza stimolante che può riservare grandi soddisfazioni soprattutto quando culmina nella gratificazione di vedere la propria oasi domestica prendere forma sulla scorta di un progetto che magari si sognava da tempo. Gli interventi sugli spazi esterni o le modifiche edilizie da effettuare per ragioni estetiche o funzionali, fanno riferimento a un articolato sistema di norme che in molti casi rende necessaria la consulenza di un esperto per orientarsi tra i vari adempimenti burocratici o per poter usufruire di detrazioni fiscali, come nel caso del super ecobonus introdotto recentemente dal Decreto Rilancio. Per fare il punto su tutto quello che c’è da sapere quando si ha in programma un restyling del proprio outdoor abbiamo rivolto qualche domanda all’avvocato Mario Petrulli, esperto di edilizia e urbanistica.

 

Qual è la normativa di riferimento per l’edilizia outdoor?

 

Titolo edilizio e autorizzazione paesaggistica: che differenza c'è e in quali casi vanno previste?
“Si tratta di due procedimenti e provvedimenti finali diversi, sebbene spesso correlati.
Il titolo edilizio è richiesto ogni qual volta l’attività posta in essere ha un impatto apprezzabile, in termini di modifica, sullo stato dei luoghi; il legislatore, avendo riguardo a tale capacità di incidere sulla realtà, ha previsto diversi titoli edilizi, in ordine crescente: comunicazione inizio lavori asseverata, segnalazione certificata di inizio attività e permesso di costruire. Ovviamente, esistono anche interventi che non presentano un impatto rilevante e, conseguentemente, per la loro realizzazione non è richiesto alcun titolo abilitativo, essendo considerati espressione di attività edilizia libera. Il Testo Unico Edilizia (DPR n. 380/2001) e le normative regionali individuano i casi e le tipologie di titolo necessario per l’intervento.
 
L’autorizzazione paesaggistica, invece, è legata alla valutazione che l’intervento ha su aree sottoposte a particolari vincoli di tutela (ad esempio, ambientali) e alla sua compatibilità con tali vincoli: anche in questo caso, il legislatore ha previsto ipotesi in cui l’autorizzazione non deve ritenersi necessaria, altre nelle quali è sufficiente un’autorizzazione semplificata ed altre ancora in cui, al contrario, proprio per il maggior impatto dell’intervento sui vincoli, è richiesta l’autorizzazione paesaggistica ordinaria. Il DPR n. 31/2017 e i relativi allegati rappresentano la fonte normativa di riferimento.
 
Ci sono differenze nel regolamento di edilizia tra un outdoor privato e un dehor/spazio esterno di un esercizio pubblico?
“Normalmente, nella regolamentazione locale, si distingue fra gli spazi privati e quelli destinati ad un pubblico esercizio; in sintesi, si può affermare che vi è maggiore libertà per i primi e maggiori controlli (con conseguente necessità di rilascio di titoli edilizi) per i secondi. La ragione di tale distinzione è facilmente intuibile: nel secondo caso, infatti, normalmente l’intervento ha maggiore impatto sullo stato dei luoghi”.
 

Cosa sono CILA e SCIA?

 
Permesso a costruire e comunicazione di inizio lavori asseverata: cosa e quando?
“In estrema sintesi, la CILA (Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata) ha carattere residuale ed è sufficiente per gli interventi più modesti, non rientranti nel campo di applicazione della SCIA (Segnalazione certificata di inizio attività) e del permesso di costruire; ad esempio, la CILA è utilizzabile per gli interventi finalizzati alla formazione di cortili e giardini, anche con piantumazione di alberi; il rifacimento o modifica integrale degli impianti anche con installazione di pannelli solari o fotovoltaici; gli interventi finalizzati al risparmio energetico, come la coibentazione o il rifacimento del manto di copertura e la realizzazione di cappotti esterni; la sostituzione del manto di copertura, la relativa impermeabilizzazione con isolamento termico, la sostituzione dei lucernari e delle lattoniere ed installazione di linee vita; la sostituzione di un preesistente pergolato di pertinenza di una struttura ricettiva, con uno nuovo realizzato con forme e materiali diversi, senza alterazione di volumetria e modifica delle destinazioni d’uso.
Consiglio di consultare il Decreto Legislativo n. 222/2016, la cui tabella allegata individua i casi in cui è utilizzabile la CILA”.
 
In caso di pergola chiusa lateralmente su tutti i lati (come una veranda o una serra) cosa bisogna fare: sono necessari permessi per questo? 
“Secondo la comune esperienza, le chiusure della pergola generano un volume e, conseguentemente, la giurisprudenza ritiene necessario un titolo edilizio, solitamente individuato nel permesso di costruire”.
  
Nel caso in cui fosse necessario richiedere un permesso edilizio, qual è l'iter? Se ne può fare carico l'installatore/rivenditore?
“La richiesta del permesso deve essere avanzata dall’interessato, con l’assistenza di un professionista tecnico di fiducia, utilizzando la modalità telematica o quella cartacea, con il necessario corredo documentale; non è possibile che sia l’installatore o il venditore a farsene carico”.

 

Outdoor e normativa condominiale

 

Ci sono norme condominiali a cui bisogna fare attenzione? Dove ci si informa? 
“Si tratta di questioni spesso foriere di incertezze e contrasti fra condomini.
Possiamo affermare che, in generale, il singolo condomino, per realizzare un'opera strettamente pertinenziale alla propria unità immobiliare, anche sulle parti comuni dell'edificio (ad esempio, il tetto), non ha bisogno di richiedere il previo assenso degli altri condomini; egli infatti, in virtù del combinato disposto degli artt. 1102 (facoltà del comunista di servirsi delle cose comuni), 1105 (concorso di tutti i condomini alla cosa comune) e 1122 (divieto al condomino di realizzare opere che danneggino le cose comuni) cod. civ., può, in ipotesi, ottenere a proprio nome anche un permesso di costruire, sempre ché si tratti di opere: 
a) strettamente pertinenziali all'unità immobiliare, nel senso civilistico della sussistenza di un vincolo di destinazione a servizio o a ornamento di essa; b) insuscettibili di comportare, per la relativa portata, limitazioni all'uso comune o di stravolgere l’assetto funzionale dei beni condominiali. 
 
Ad esempio, la realizzazione di un abbaino ex novo nel tetto necessita del consenso dei condomini, perché particolarmente incisiva sull’assetto funzionale del tetto; la realizzazione di una finestra da tetto, al contrario, potrebbe non necessitare del consenso degli altri, visto che non snatura la funzione del tetto e fatte salve eventuali norme contrarie previste nel regolamento condominiale o nei regolamenti locali (ad esempio, a tutela dello stile architettonico dell’edificio).
Perciò, è importante valutare ogni singolo caso specifico per individuare i limiti a cui va incontro il singolo condomino.
 
È fondamentale, in tal senso, conoscere le norme del codice civile in materia di condominio; verificare il regolamento condominiale, perché potrebbe contenere disposizioni particolari (ad esempio, limitazioni) e il regolamento edilizio comunale (che può contenere, ovviamente, disposizioni diverse per singolo Comune). Trattandosi di materie delicate e che, di norma, presuppongono conoscenze specifiche, suggerisco di affidarsi alla consulenza del proprio professionista di fiducia e di confrontarsi, preliminarmente, con l’amministratore del condominio.
Infine, può essere utile richiedere una consulenza preventiva anche allo sportello unico edilizia, che è tenuto a dare le informazioni richieste in virtù di quanto previsto dall’art. 5 comma 2 lett. b) del Testo Unico Edilizia (DPR n. 380/2001)”.

 

Agevolazioni fiscali

 

Ci sono agevolazioni fiscali per chi decide di installare una pergola (Super Bonus 110% o simili previsti dal decreto Rilancio)?
“È possibile richiedere il super bonus 110% (art. 119 del DL n. 34/2020, c.d. Decreto Rilancio) per una pergola se la sua installazione è inserita in un intervento più ampio di miglioramento energetico, consistente in interventi di isolamento termico, coibentazione,perfezionamento del riscaldamento. In questi casi, posto l’intervento principale (ad esempio, l’isolamento termico dell’edificio), l’acquisto di una pergola può essere ricompreso nel bonus in questione se è in grado (come di norma avviene) di migliorare l’efficienza energetica dell’edificio (ad esempio, perché, posizionata in modo opportuno, contribuisce a schermare i raggi solari).
È possibile usufruire, fino al 2020, del bonus fiscale del 50% per l’acquisto di schermature mobili (comprese, quindi, le pergole).
Consiglio di rivolgersi ad un professionista tecnico, allo scopo di poter valutare in concreto la fattibilità dell’intervento e le caratteristiche tecniche che tende e pergole devono possedere per poter accedere ai bonus”.
  
Avere ben chiaro l’impianto normativo a cui fare riferimento nel momento in cui ci si accinge a progettare o a ristrutturare gli spazi esterni della propria casa o struttura ricettiva agevola  la fase operativa dei lavori. In molti casi aggiornarsi sulle novità in materia di detrazioni fiscali spesso incide positivamente sul budget, ecco perché uno sguardo approfondito alle regole alla base del settore fornisce tutti gli strumenti necessari per dare forma al proprio outdoor.

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